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12.09.2005

Entwicklung Bewertungsprozess MIFLU abgeschlossen

Unique (Flughafen Zürich AG) und der Kanton Zürich haben die Arbeiten für einen neu entwickelten Bewertungsprozess zur Ermittlung möglicher Minderwerte aufgrund von Fluglärm bei selbst genutzten Liegenschaften (MIFLU) abgeschlossen und die Ergebnisse den Mitgliedern der Eidgenössischen Schätzungskommission präsentiert. Der Prozess verbindet die Erkenntnisse eines neu entwickelten „hedonischen“ Bewertungsmodells mit der traditionellen Liegenschaftsschätzung vor Ort.

Am Flughafen Zürich stehen mehrere tausend Verfahren an, bei welchen – soweit die rechtlichen Voraussetzungen für eine Entschädigung erfüllt sind – ein allfälliger Minderwert aufgrund von Fluglärm beurteilt werden muss. Bei selbstgenutzten Liegenschaften* (z.B. Einfamilienhäuser, Stockwerteigentum) bestanden in der Schweiz bis heute keine anerkannten Standards zur Festlegung allfälliger Minderwerte durch Fluglärm.

In dieser Situation suchte die Flughafen Zürich AG gemeinsam mit dem Kanton Zürich nach einem geeigneten Verfahren, welches die Minderwerte mit genügender Genauigkeit bewerten kann und gleichzeitig so standardisiert ist, dass die Gleichbehandlung aller betroffenen Liegenschaftsbesitzer garantiert wird.

Um die Neutralität sicherzustellen, wurden die weiteren Schritte in die Hände eines unabhängigen Expertengremiums gelegt. Dieses setzte sich aus zwei Professoren der Universitäten Basel und Genf sowie je einem Vertreter des Hauseigentümerverbandes des Kantons Zürich und von Unique (Flughafen Zürich AG) zusammen. Das Bundesamt für Zivilluftfahrt (BAZL) und der Kanton Zürich haben als Beobachter an den Sitzungen teilgenommen.
Die Zürcher Kantonalbank (ZKB) hat auf Anfrage entschieden, diesem unabhängigen Expertengremium ihr Know-How auf dem Gebiet des Immobilienmarktes zur Verfügung zu stellen und ein hedonisches (oder ökonometrisches) Bewertungsmodell entwickelt, welches den wertmindernden Einfluss von Fluglärm auf selbst bewohnte Liegenschaften aus den Preisen von effektiven Freihandverkäufen isoliert. Die Steuerung und Abnahme der Modellentwicklung oblag dem unabhängigen Expertengremium. Zum ersten Mal wird damit für alle Beteiligten Transparenz bezüglich der effektiv im Immobilienmarkt beobachteten Entwertung durch Fluglärm geschaffen.

Ein hedonisches Bewertungsmodell zerlegt den Wert eines Gutes (einer Liegenschaft) in seine Wert bestimmenden Einzelteile (Elemente). Der Fluglärm ist dabei eines von vielen relevanten Elementen. Neu am nun vorliegenden MIFLU-Modell ist, dass Unique (Flughafen Zürich AG) der ZKB als Basis für das Modell umfangreiche Lärm- und Flugbewegungsdaten zur Verfügung gestellt hat. Neu ist ebenfalls, dass die Ergebnisse des Bewertungsmodells mit den Vorteilen einer konventionellen Liegenschaftenschätzung vor Ort kombiniert werden können (MIFLU-Bewertungsprozess). Der MIFLU-Bewertungsprozess wird von der Flughafen Zürich AG und dem Kanton Zürich in den zukünftigen Verfahren für die Bestimmung von allfälligen Entschädigungen aufgrund von Fluglärm eingesetzt werden und könnte zu einem späteren Zeitpunkt auch für weitere Landesflughäfen Verwendung finden.

Der MIFLU Bewertungsprozess wird in den nächsten Wochen vervollständigt und für den praktischen Einsatz vorbereitet. Er soll erstmals anlässlich der Einigungsverhandlungen vor der Eidgenössischen Schätzungskommission des Kreises 10 im Rahmen der 19 Pilotfälle aus der Gemeinde Opfikon im November dieses Jahres eingebracht werden.

Inhaltlich wird der MIFLU Bewertungsprozess im Oktober 2005 der Öffentlichkeit vorgestellt werden. Dabei ist zu beachten, dass über die Auswirkungen der Südanflüge auf die Immobilienpreise vorerst noch keine Aussagen möglich sein werden, da die Zeit seit deren Einführung zu kurz ist und noch zu wenig nutzbare Freihandverkäufe vorliegen.

Für Fragen zu dieser Pressemitteilung steht Ihnen zur Verfügung:
Beat Spalinger, CFO, Tel. 043 / 816 30 41

*Bei Liegenschaften mit Dritterträgen (Mieten) stellt sich diese Problematik nicht, da bei solchen Objekten ein allfälliger Minderwert grundsätzlich auf der Basis von Ertragswertverfahren ermittelt werden kann. MIFLU wird daher bei Liegenschaften mit Mietzinseinnahmen in der Regel nicht eingesetzt werden.

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